Depuis déjà plusieurs mois, vous ne pouvez plus payer vos mensualités d’emprunt, la banque a procédé à une déchéance du terme par lettre en RAR et vous a demandé de régler l’intégralité du capital restant dû. Vous êtes au pied du mur. Vous pensez « C’est fini, je vais tout perdre » et vous baissez les bras en attendant de subir le pire. La banque possède un titre, dit « exécutoire » : L’acte notarié de prêt. Cependant, elle est tenue de respecter un certain formalisme avant de procéder à une vente forcée sur adjudication (vente aux enchères du bien).

 

Ressaisissez-vous, des solutions existent

et nous vous aiderons à les mettre en place

 

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• Hypothèse 1 : Vous n’avez pas encore reçu de commandement de payer

 

Vous pouvez saisir le juge des référés du Tribunal d’Instance de la ville où vous résidez, pour demander un délai de grâce sur le fondement des articles 1244-1 à 1244-3 du Code Civil. Le juge peut vous accorder un délai de 2 ans pour vendre votre bien vous-même et éviter une vente aux enchères à vil prix. Adressez-vous à l’ADIM, qui vous aidera à réaliser cette procédure, que vous pouvez faire sans le concours d’un avocat. Le coût sera d’environ 70 €, pour payer l’huissier qui assignera la banque.

 

• Hypothèse 2 : Un huissier vous a signifié un commandement de payer

 

Le JEX, « Juge de l’Exécution » du Tribunal de Grande Instance du lieu où est situé le bien litigieux, est exclusivement compétent en matière de saisie immobilière. Il peut accorder des solutions alternatives amiables à cette voie d’exécution.

Le concours d’un avocat doit être privilégié. L’avocat qui pourra œuvrer est un avocat étant inscrit au barreau du TGI du JEX concerné.

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Le déroulé d’une saisie immobilière

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Un huissier (exclusivement, pas un clerc d’huissier) va venir vous signifier un commandement de payer, valant saisie de votre bien. Vous avez un mois de délai pour payer. Ce commandement de payer doit contenir toutes les mentions liées au commandement lui-même et toutes les mentions relatives à la procédure judiciaire découlant de ce commandement, sous peine de nullité. Vous référer à l’article R321-3 du « Code des Procédures Civiles d’Exécution » (13 mentions obligatoires).

 

Deux mois plus tard

 

L’huissier doit publier le commandement de payer au service de la « Publicité Foncière » auparavant appelé « Bureaux des Hypothèques ».

 

Deux mois plus tard

 

L’huissier vous délivre une « assignation à comparaître à l’audience d’orientation du JEX » du Tribunal de Grande Instance de la ville où est situé votre bien litigieux. La date d’audience fixée doit se situer entre 1 mois et 3 mois après la date d’assignation. Cette assignation doit comporter les mentions liées à la procédure judiciaire elle-même, les mentions au projet de vente aux enchères et enfin les mentions détaillant les droits dont vous pouvez disposer pour vous défendre, à peine de nullité.

 

Entre un mois et trois plus tard

 

Cette audience présente 3 intérêts : Le juge de l’exécution peut vérifier si les conditions permettant la saisie sont remplies. Il peut accorder au débiteur la vente amiable de son bien, comme il peut le refuser. Il peut purger l’essentiel des contestations.

Lors de cette « audience d’orientation du JEX », la banque va demander la vente forcée de votre bien. Vous pouvez alors demander au magistrat un délai pour vendre votre bien à l’amiable, afin d’éviter une vente aux enchères à vil prix.

Le « jugement d’orientation » peut ordonner la vente forcée de votre bien. Ce jugement doit vous être notifié par un huissier et mentionné au service de la publicité foncière et sera susceptible d’appel.

Le jugement d’orientation peut vous accorder un délai maximum de 4 mois pour trouver acquéreur de votre bien. Il fixera « une première audience de rappel », avec une date n’allant pas au-delà de 4 mois.

 

Trois à quatre mois plus tard

 

Pendant la « première audience de rappel » vous devrez fournir les diligences effectuées pour prouver que vous avez tout mis en œuvre pour la vente : parution par exemple sur le site « Le Bon Coin », mandats signés avec des agences immobilières. Si le JEX comprend que vous faites le maximum pour vendre, il peut vous accorder 3 mois de délai supplémentaires et vous convoquera à une « deuxième audience de rappel ».

 

Trois mois plus tard

 

La « deuxième audience de rappel » est votre dernière chance d’échapper à la vente forcée de votre bien. A cette audience, vous devez impérativement vous présenter avec un compromis de vente signé (évitez les compromis de complaisance, qui seront vite débusqués). La banque attendra la signature de l’acte authentique de vente pour recouvrer sa créance. Vous avez donc disposé d’environ un an et demi pour trouver des solutions.

Par contre, si vous ne pouvez fournir de compromis de vente signé à l’issu de cette période, une audience d’adjudication sera mise en place et votre bien sera vendu aux enchères.

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Une autre solution s’offre à vous : La VENTE A RÉMÉRÉ ou le PORTAGE

 

Le « portage » et la « vente à réméré » vous permettent de perdre temporairement la pleine propriété de votre bien et de la récupérer sous certaines conditions.

 

• La vente à réméré de votre bien litigieux

 

Le principe consiste à vendre votre bien avec un droit d’annuler cette transaction en rachetant le bien dans un délai de 5 ans. Si le montant de la vente à réméré ne paye pas entièrement le capital restant dû à la banque, le plaignant pourra faire un petit crédit de la différence à sa banque. La banque ayant probablement une hypothèque, il faudra trouver un accord avec elle.

 

• Le portage de votre résidence principale

 

La société de portage « StayHome - Portage Immobilier » a créé le concept du portage immobilier en France. Elle est actuellement la plus grande plateforme française de financement entre particuliers. Cette plateforme propose des solutions destinées à tous les propriétaires, avec ou sans revenus et sans limite d’âge, pour solder leurs dettes sans souscrire pour autant des crédits. D’autres sociétés de portage existent.

Le principe consiste à transférer la propriété de son bien à un investisseur avec une option de rachat à un prix bien déterminé, au bout d’une période maximale de 10 ans. L’investisseur particulier rachète le bien avec une décote de 10 à 40%, et vous lui versez des loyers.

La différence entre un portage et une vente à réméré : le portage n’est pas une acquisition immobilière comme le réméré, mais un transfert temporaire de propriété.

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